Il settore immobiliare differisce dalla maggior parte degli altri settori perché i dati non nascono all'interno dell'organizzazione stessa, ma presso una lunga serie di terzi: inquilini, amministratori, fornitori di energia, installatori e talvolta il precedente proprietario dell'immobile. Mentre un'azienda di produzione può ancora leggere il proprio consumo energetico sul proprio contatore, un proprietario immobiliare dipende per la maggior parte dei suoi datapoint CSRD da terzi che utilizzano o gestiscono effettivamente l'immobile. Questo rende il rapporto tra dati che l'organizzazione registra autonomamente e dati che devono provenire da altrove più sbilanciato nel settore immobiliare rispetto a un settore con processi produttivi propri.
Il consumo di energia e acqua per immobile costituisce il nucleo della rendicontazione, ma la fonte varia notevolmente da un edificio all'altro. In alcuni edifici il consumo passa attraverso un contatore centrale che l'amministratore legge, in altri ogni inquilino ha un proprio allacciamento e i dati devono essere richiesti per ogni contratto di locazione. Negli immobili più vecchi o più piccoli spesso manca del tutto una misurazione intelligente e il consumo viene stimato in base alla superficie o a immobili comparabili. Per il registro dei datapoint questo significa che per ogni immobile va documentato non solo quale valore è stato utilizzato, ma anche se tale valore è misurato, richiesto o stimato, e chi ne è responsabile.
Gli attestati di prestazione energetica, le perizie e i collaudi tecnici edilizi vengono solitamente redatti da parti esterne e forniti in momenti casuali, non collegati al ciclo di rendicontazione. Questi documenti contengono spesso proprio i datapoint necessari per la CSRD — prestazione energetica, valori di isolamento, tipo di impianto — ma sono sparsi tra email, portali dei periti e cartelle locali presso l'asset manager. Senza un luogo fisso in cui queste fonti vengono collegate a un immobile e a un anno di rendicontazione, a ogni rendicontazione si torna a cercare l'attestato più recente o l'ultima perizia.
Una parte considerevole dell'impatto climatico di un portafoglio immobiliare risiede nell'uso da parte degli inquilini, non nella gestione da parte del proprietario stesso. Questi inquilini raramente sono obbligati a condividere dati e spesso non hanno alcun interesse a fornirli. Questo tocca una domanda che non è esclusiva del settore immobiliare: di quale datapoint l'organizzazione ha effettivamente bisogno, e da chi ci si può ragionevolmente aspettare che lo fornisca. In caso di dubbio sulla portata dei dati richiesti, è utile osservare come le organizzazioni con più sedi o unità determinano quali datapoint sono effettivamente rilevanti, poiché la stessa valutazione si applica a un portafoglio con molti immobili e inquilini.
Molti proprietari immobiliari affidano la gestione quotidiana a una parte esterna che gestisce fatture, dati di consumo e informazioni di manutenzione nel proprio sistema. Questo anello intermedio comporta che il proprietario spesso non possa accedere direttamente ai dati di origine, ma dipenda da esportazioni, report o trasmissioni manuali da parte dell'amministratore. Quando un amministratore cambia o un contratto termina, spesso scompare anche l'accesso ai dati storici, il che rende ancora più vulnerabile la lineage di un datapoint — dalla misurazione originale alla cifra nel report.
La dipendenza da parti esterne per dati cruciali non è esclusiva del settore immobiliare. Chi vuole vedere come un settore con molti subappaltatori e sedi variabili affronta lo stesso problema, trova spunti utili in come il settore edile gestisce i dati generati presso subappaltatori e fornitori, e anche il modo in cui le aziende impiantistiche registrano i dati di consumo e materiali generati presso clienti e progetti presenta somiglianze con la posizione di un amministratore immobiliare tra proprietario e inquilino.
All'interno di una organizzazione immobiliare più grande con più fondi o business unit, lo stesso datapoint — ad esempio l'attestato di prestazione energetica di una tipologia di edificio o il fattore CO2 di un fornitore di energia — spesso è già presente altrove nell'organizzazione. Prima di ricercare nuovamente da dove debba provenire una cifra, conviene verificare se quel datapoint è già stato registrato presso un'altra business unit o un altro fondo all'interno della stessa organizzazione. Questo evita che la stessa domanda venga posta più volte a un fornitore o a un perito, con il rischio di ottenere risposte discordanti.
La tentazione è grande di acquistare prima un sistema software che raccolga i dati di consumo degli edifici e produca dashboard. Ma un sistema che recupera dati da fonti di cui nessuno ha verificato la titolarità e l'affidabilità produce solo un report dall'aspetto più ordinato su cifre che restano comunque errate. Mappare prima quale datapoint proviene da quale parte, chi ne è responsabile e quali regole di qualità si applicano, è il passo che precede ogni sistema.
Non appena è chiaro quali datapoint provengono da dove e chi li gestisce, sorge naturalmente una seconda domanda: quale parte del lavoro necessario per raccogliere, verificare e aggiornare questi dati può essere supportata dall'IA. FTE TO AI ha sviluppato a questo scopo una werkscan che calcola, per ogni attività, quale parte del lavoro può essere assunta dall'IA, in modo da rendere chiaro dove l'automazione contribuisce realisticamente e dove resta necessario il controllo umano.
La Data Readiness Scan per portafogli immobiliari è in fase di sviluppo. Chi desidera far confluire già ora il registro dei datapoint, la lineage per immobile e la titolarità dei dati di sostenibilità nella sua costruzione, può iscriversi alla lista d'attesa. Non viene ancora fornito nulla; chi si iscrive verrà informato non appena la scan sarà disponibile.
Vraag maar waar een datapunt vandaan komt. Dat is meestal de hele vraag.
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