Immobilien unterscheiden sich von den meisten anderen Branchen dadurch, dass die Daten nicht in der eigenen Organisation entstehen, sondern bei einer langen Reihe anderer Parteien: Mietern, Verwaltern, Energielieferanten, Installateuren und manchmal dem vorherigen Eigentümer des Gebäudes. Wo ein Produktionsunternehmen seinen Energieverbrauch noch am eigenen Zähler ablesen kann, ist ein Immobilieneigentümer für den größten Teil seiner CSRD-Datenpunkte auf Dritte angewiesen, die das Gebäude tatsächlich nutzen oder verwalten. Das macht das Verhältnis zwischen Daten, die die Organisation selbst erfasst, und Daten, die von woanders herkommen müssen, in der Immobilienbranche schiefer als in einer Branche mit eigenen Produktionsprozessen.
Energie- und Wasserverbrauch pro Objekt bilden den Kern der Berichterstattung, aber die Quelle unterscheidet sich stark je Gebäude. Bei manchen Gebäuden läuft der Verbrauch über einen zentralen Zähler, den der Verwalter ausliest, bei anderen mietet jeder Mieter seinen eigenen Anschluss und die Daten müssen pro Mietvertrag abgefragt werden. Bei älteren oder kleineren Objekten fehlt eine intelligente Messung oft vollständig, und der Verbrauch wird auf Basis der Fläche oder vergleichbarer Gebäude geschätzt. Für das Datenpunkteregister bedeutet dies, dass pro Objekt nicht nur festgehalten werden muss, welcher Wert verwendet wurde, sondern auch, ob dieser Wert gemessen, abgefragt oder geschätzt wurde, und wer dafür verantwortlich ist.
Energieausweise, Bewertungsberichte und bautechnische Prüfungen werden in der Regel von externen Parteien erstellt und zu willkürlichen Zeitpunkten geliefert, nicht an den Berichtszyklus gekoppelt. Diese Dokumente enthalten oft genau die Datenpunkte, die für die CSRD benötigt werden — Energieeffizienz, Dämmwerte, Anlagentyp — liegen jedoch verstreut in E-Mails, Portalen von Gutachtern und lokalen Ordnern beim Asset Manager. Ohne einen festen Ort, an dem diese Quellen mit einem Objekt und einem Berichtsjahr verknüpft werden, wird bei jeder Berichterstattung erneut nach dem aktuellsten Energieausweis oder der letzten Bewertung gesucht.
Ein erheblicher Teil der Klimaauswirkung eines Immobilienportfolios liegt in der Nutzung durch Mieter, nicht in der Verwaltung durch den Eigentümer selbst. Diese Mieter sind selten verpflichtet, Daten zu teilen, und haben oft kein Interesse daran, sie bereitzustellen. Das berührt eine Frage, die nicht einzigartig für Immobilien ist: welchen Datenpunkt die Organisation wirklich benötigt und von wem vernünftigerweise erwartet werden kann, dass er ihn liefert. Bei Zweifeln über den Umfang der angeforderten Daten lohnt sich ein Blick darauf, wie Organisationen mit mehreren Standorten oder Einheiten bestimmen, welche Datenpunkte tatsächlich relevant sind, denn dieselbe Abwägung spielt sich bei einem Portfolio mit vielen Objekten und Mietern ab.
Viele Immobilieneigentümer überlassen die tägliche Verwaltung einer externen Partei, die Rechnungen, Verbrauchsdaten und Wartungsdaten in einem eigenen System verwaltet. Dieses Zwischenglied bedeutet, dass der Eigentümer oft nicht direkt auf die Quelldaten zugreifen kann, sondern von Exporten, Berichten oder manueller Weitergabe durch den Verwalter abhängig ist. Wenn ein Verwalter wechselt oder ein Vertrag endet, verschwindet regelmäßig auch der Zugang zu historischen Daten, was die Lineage eines Datenpunkts — von der ursprünglichen Messung bis zur Zahl im Bericht — zusätzlich verwundbar macht.
Die Abhängigkeit von externen Parteien für entscheidende Daten ist nicht einzigartig für Immobilien. Wer sehen möchte, wie eine Branche mit vielen Subunternehmern und wechselnden Standorten mit demselben Problem umgeht, findet Anhaltspunkte in der Frage, wie die Bauindustrie mit Daten umgeht, die bei Subunternehmern und Lieferanten entstehen, und auch die Art und Weise, wie Installationsbetriebe Verbrauchs- und Materialdaten erfassen, die bei Kunden und Projekten entstehen, weist Überlappungen mit der Position eines Immobilienverwalters zwischen Eigentümer und Mieter auf.
Innerhalb einer größeren Immobilienorganisation mit mehreren Fonds oder Business Units kommt derselbe Datenpunkt — zum Beispiel der Energieausweis eines Gebäudetyps oder der CO2-Faktor eines Energielieferanten — oft bereits an anderer Stelle in der Organisation vor. Bevor erneut ermittelt wird, woher eine Zahl kommen muss, lohnt es sich zu prüfen, ob dieser Datenpunkt bereits bei einer anderen Business Unit oder einem anderen Fonds innerhalb derselben Organisation erfasst wurde. Das verhindert, dass dieselbe Frage einem Lieferanten oder Gutachter mehrfach gestellt wird, mit dem Risiko abweichender Antworten.
Die Versuchung ist groß, zunächst ein Softwaresystem anzuschaffen, das Verbrauchsdaten von Gebäuden sammelt und Dashboards liefert. Aber ein System, das Daten aus Quellen abruft, die niemand auf Eigentümerschaft und Zuverlässigkeit geprüft hat, liefert einen ordentlicher wirkenden Bericht über Zahlen, die noch immer nicht stimmen. Zuerst zu erfassen, welcher Datenpunkt von welcher Partei kommt, wer dafür verantwortlich ist und welche Qualitätsregeln gelten, ist der Schritt, der jedem System vorausgeht.
Sobald klar ist, welche Datenpunkte woher kommen und wer sie verwaltet, entsteht von selbst eine zweite Frage: welcher Teil der Arbeit, diese Daten zu sammeln, zu prüfen und zu aktualisieren, sich mit KI unterstützen lässt. FTE TO AI hat dafür einen Arbeitsscan, der pro Aufgabe berechnet, welcher Teil der Arbeit von KI übernommen werden kann, sodass deutlich wird, wo Automatisierung realistisch beiträgt und wo menschliche Kontrolle nötig bleibt.
Der Data Readiness Scan für Immobilienportfolios befindet sich in der Entwicklung. Wer das Datenpunkteregister, die Lineage pro Objekt und die Eigentümerschaft von Nachhaltigkeitsdaten bereits bei dessen Aufbau mit einfließen lassen möchte, kann sich für die Warteliste anmelden. Es wird noch nichts geliefert; wer sich anmeldet, wird informiert, sobald der Scan verfügbar ist.
Vraag maar waar een datapunt vandaan komt. Dat is meestal de hele vraag.
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